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房租为什么突然上涨?透露了什么楼市大信号

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发表于 2018-8-23 17:49:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang ) ,作者:花满楼,36 氪经授权转载。
以前,社会的声音是:房价太高,年轻人终其一生,努力工作打拼赚钱,都买不了房子。而最近的声音变成了:房租涨了,连房都租不起了。
因为过去一个月,全国热点城市的房租疯狂上涨。北上广深同比涨了近 20%。甚至有网友留言," 多年以来,我一直以为最后逼我离开北京的是房价,没想到最后竟然是房租 "。
但即使你逃离了北上广深,那些强二线城市如成都西安对你也没见得多友善,分别有 30.98%、25.08% 的涨幅在等着收割你。
以前,北京住建委眼睛直勾勾地盯着新房市场,忙着给各片区设置新房指导价,这次就变成了约谈链家旗下自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业。
明确他们要求不得利用相关手段恶意抢占房源,并启动联合专项执法检查,包括严查哄抬租金扰乱市场、不按规定进行租赁登记备案等的行为。
房价高,购房者咬咬牙把首付付了,然后再每个月使用着拼多多,吃着沙县小吃、康师傅艰难还月供。
因为大城市的房价总体还是在上涨,即使这一刻过得辛苦点,但是他的预期是未来自己的资产是可以增值的。
而目前,如果房租高,其中租房的主要是年轻人,租房对他们来说只是现在的居住条件,不会涉及到未来的资产增值,社会整体的租房购买力和支付较高租金的意愿本身就比较低。
用最底层的逻辑来讲,手里没有多少钱的人,一定是对价格最敏感的。
而为什么房租会大涨呢?
首先,租和售本就是一个紧密关联的两个市场,这四年来,房价涨了这么高,房租却一动不动,这显然是不正常的。
从 " 房价涨 " 到 " 房租涨 ",中间确实有一定的时间滞后,但是一定会兑现。
就像地价决定房价,房价势必也会影响房租,而且我们国家的租售比相比外国一直都比较低,就拿我们一直类比的柬 埔寨来说吧。
柬 埔寨金边一套 50㎡的公寓,单价算 2000 美元 / 平方米,也就是总价 10 万美元。而每个月租金能收 700 美元,一年收租 8400 美元,也就是 12 年内通过收租就能收到房屋全款。
而在中国呢,拿广州来对比吧,在市中心买套 100 平方的房子全款 500 万,每个月租金 6000 一年下来 72000,也就是需要 70 年才能收回房款。
这种租售比显然是不合理的,这么高的房价,房租自身都有上涨的需要。
当然,以上,属于市场正常传导,只是周期会长点。
此次房租是属于短期暴涨,那么是谁在推高房租?
答案是:资本推动。
水木社区上有个非常爆的帖子,房东想将北京天通苑 120 平米的三居室出租,心理预期是 7500 一个月,结果自如和蛋壳两家公司都争着和他签约。房子最终被蛋壳拿下,房租最终被抬高至 10800 一个月,一次性给了 11 个月的房租,并且承诺每年上涨 2%。
蛋壳给他的承诺是房租每年涨 2%,但到终端的租客那里,每年房租涨幅可能要超过 5%-10%。
这种招数是不是很熟悉?其实在外卖、网约车、共享单车的崛起中都是以这种方式烧钱把行业培养起来的。
2018 年 1 月 16 日,链家旗下长租公寓品牌自如宣布完成 40 亿元 A 轮融资。该轮融资由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯 3 家机构领投。
2018 年 2 月 26 日,蛋壳获得 1 亿美元 B 轮融资,高榕资本、华人文化产业基金联合领投
而这些长期租赁企业争夺了这个市场大量的房源,然后将其改装为宜家风的干净整洁青年公寓,相比以前市面上泛滥的城中村出租房,暗无天日、不通风不透气的极差居住体验。
这些长期公寓是:入户门刷卡安全、带独立卫浴、木质地板装修、家具家电简约风,甚至还有公共厨房、办公公共区、健身房,24 小时监控 .....
一些大城市特别是年轻人,他们需要这些优质的租赁房源,而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。
而且 7 月恰逢大学生毕业季,本身就是属于租房旺季,现在有了这种优质房源,房租岂能不涨?
但问题是:这些长期公寓要的不仅仅是改造装修带来的溢价,他们是把这个城市的大部分房源承包下来,做了改造装修之后,更大程度是想争夺这个市场的定价权。
个人房东做不到去哄抬整个片区的价格,而自如、蛋壳、相寓这些企业都是干房地产出身,而且有资本支撑,可操作的东西就多了。
不过与我们上文提到的外卖、网约车、共享单车,用户占些便宜不同,租赁市场的资本游戏一旦开始,得利的必然是房东,最后买单的必然是租客。而一旦机构占据的足够多的房源,真正获得了房租定价权。
那一天,无房者真的是贫无立锥之地了。
买房还是租房?这一直是一个争议的话题,而现在市场的信号已经很明显地告诉你:发展长期租赁公寓,房租会上涨。
而未来有了房地产税,房东势必也会转嫁到租客身上,房租更会上涨。
随着租售比提高,租金本身就是一笔很大的收益,未来买房的人会越来越多。
这一刻,你还敢坚定地说:我不买房吗?
之前流传过一个很广的段子是:
你把自己辛辛苦苦挣的钱存在银行,然后别人贷款拿着你的钱去买房,有可能用你的钱买的房还娶了你的女神,然后嘞,还请你喝喜酒,就问你心塞不心塞!
所以,与其为别人供房,不如为自己供房。
即使有万般理由,什么 " 租房也能租个不错的,买房压力太大 " 或者是 " 未来会有租售同权,租房也能上学 "......
最后,你会发现过不了你自己这一关,在一个城市没有房子,你一定觉得你不属于这个城市。而且,你会因为没有房子,个人资产财富被有房的人越拉越大。
所以,真的进入柴米油盐的生活,谁敢拍着胸脯跟我说:我这辈子租房就好了。中国人几千年根深蒂固的有房才有家的思维很难改变。
买的起房的人还是会买房,买不起房的人本来就买不起,买房需求并不会减少。租售并举解决了部分人的住房需求,但解决的只是低收入群体的住房需求,所以自然就影响不到房价。
人人都有房住,看似多么和谐美好的局面啊,但背后也是一种无奈和辛酸。

来源:http://www.myzaker.com/article/5b7a714632ce40a28a000029/
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